Právo a smlouvy při samoprodeji: rezervačka, kupní smlouva, úschova

Špatně nastavené smlouvy jsou nejdražší chyba prodeje, o které se nikdy nedozvíte — protože ji zaplatíte až v momentě, kdy něco selže. A pak už je pozdě. Tento článek shrnuje tři pilíře: rezervační smlouvu, kupní smlouvu a úschovu peněz.

Rezervační smlouva: nefunkční šablony z internetu

Rezervační smlouva stažená z internetových vzorů nebo od realitky, která ji dělá pro sebe (ne pro vás), obsahuje typicky 3–5 fatálních chyb. Nejčastější: sankce jsou nevymahatelné, doba rezervace je moc dlouhá, chybí přesná definice, kdy peníze propadají.

• Sankce pro kupujícího musí být explicitně nazvaná smluvní pokuta, ne záloha ani rezervační poplatek — jinak ji soud může snížit nebo zrušit
• Doba rezervace maximálně 4–6 týdnů, s přesným datem podpisu kupní smlouvy
• Definujte, co znamená řádné plnění kupujícího — typicky doložení hypotéky do X dnů
• Ujednání pro případ, že hypotéka neprojde vinou kupujícího (peníze propadají) vs. vinou nezávislých okolností (vrací se)

Kupní smlouva: nechte ji advokátovi

Kupní smlouva na nemovitost není místo na šetření. Advokátní kupní smlouva stojí 6 000 – 15 000 Kč a chrání vás před 90 % problémů, které by jinak skončily u soudu. Bance kupujícího navíc často stačí jen advokátní smlouva — bez razítka nedostanou peníze.

• Přesné identifikační údaje nemovitosti podle katastru (parcely, list vlastnictví, katastrální území)
• Prohlášení o právním stavu (žádná zástava kromě té, která se splácí z kupní ceny, žádná věcná břemena)
• Přechod nebezpečí škody a užívání (typicky den vkladu do katastru, ne podpis)
• Řešení, když vklad do katastru zamítne úřad (odstoupení, vrácení peněz z úschovy)
• Přesně definované datum předání nemovitosti a stavu, v jakém se předává (protokol o předání)

Úschova: nikdy peníze oproti podpisu

Jedno z nejnebezpečnějších řešení je převést peníze na účet prodávajícího výměnou za podpis kupní smlouvy. Mezi podpisem a vkladem do katastru je 3–6 týdnů a přechod vlastnictví není okamžitý. Pokud během té doby na nemovitost padne exekuce nebo prodávající zemře, kupující přijde o peníze i o nemovitost.

• Advokátní úschova: 3 000 – 8 000 Kč, nejběžnější řešení
• Notářská úschova: 4 000 – 12 000 Kč, formálně silnější, ale málo notářů ji dělá rychle
• Bankovní úschova: 5 000 – 15 000 Kč, řeší přímo banka kupujícího, bezpečná pro hypoteční prodeje
• NIKDY: přímý převod na účet prodávajícího před vkladem do katastru

Kdo platí co

• Kupní smlouvu obvykle platí kupující (chce ji svou), ale je běžné dělit 50/50
• Úschovu platí ten, kdo ji požaduje — typicky kupující
• Návrh na vklad do katastru (2 000 Kč) platí kupující
• Daň z nabytí nemovitosti byla v ČR zrušena v roce 2020 — neplatí ani jedna strana
• Znalecký posudek pro banku kupujícího platí kupující

Checklist před podpisem

1. 01Máte aktuální výpis z katastru (list vlastnictví) ne starší 30 dnů
2. 02Znáte všechny zástavy, věcná břemena a poznámky na LV a víte, jak je řešit
3. 03Máte souhlas manžela/manželky, pokud je nemovitost v SJM
4. 04Máte PENB (průkaz energetické náročnosti budovy) — bez něj hrozí pokuta 200 000 Kč
5. 05Máte prohlášení vlastníka a stanovy SVJ (u bytu)
6. 06Advokát prošel kupní smlouvu a úschovní smlouvu (klidně platí kupující)
7. 07Datum předání a stav předání je v písemné podobě součástí kupní smlouvy

Právní část prodeje si vyžaduje 8–15 tis. Kč, ale ochrání vás před ztrátami v řádech statisíců až milionů. Ušetřit tady je nejhorší možné rozhodnutí.