Daně při prodeji nemovitosti: časový test, reinvestice, nejčastější chyby

Daň z nabytí nemovitosti byla v roce 2020 zrušena — ale daň z příjmu z prodeje nemovitosti zůstala. A pravidla se v roce 2021 zpřísnila. Pokud časový test nesplníte a nezareinvestujete, finanční úřad si přijde pro 15 % z rozdílu mezi prodejní a kupní cenou. U bytu za 5 mil., který jste koupili za 3,5 mil., je to 225 000 Kč.

Kdy jste od daně z příjmu osvobozeni

1. 01Bydleli jste v nemovitosti minimálně 2 roky bezprostředně před prodejem (test bydliště)
2. 02Vlastnili jste ji minimálně 10 let (časový test — u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021; u starších stačí 5 let)
3. 03Prodáváte a peníze do 1 roku (nebo do 1 roku zpětně) reinvestujete do vlastního bydlení
4. 04Nemovitost jste získali děděním v přímé linii (rodič, prarodič, dítě, vnuk)

Časový test: 5 vs. 10 let

• Nemovitost nabytá do 31. 12. 2020 → časový test 5 let
• Nemovitost nabytá od 1. 1. 2021 → časový test 10 let
• Rozhodující je datum nabytí (podpis kupní smlouvy nebo dědictví), ne datum vkladu do katastru
• U novostavby od developera: rozhoduje den, kdy jste ji převzali do vlastnictví

Reinvestice: jak přesně funguje

Nejsilnější osvobození. Prodáte nemovitost, do 1 roku (dopředu nebo zpětně) použijete peníze na řešení vlastní bytové potřeby — nemusíte platit ani korunu daně. Pozor: musí jít o vlastní bydlení, ne o investici k pronájmu.

1. 01Reinvestici oznamte finančnímu úřadu do konce roku, ve kterém peníze získáte
2. 02Prokažte použití: kupní smlouva na nové bydlení, splátky hypotéky na vlastní bydlení, faktury za rekonstrukci
3. 03Neinvestované peníze zdaníte 15 % (nebo 23 % nad limit 1 582 812 Kč v roce 2025)
4. 04Pokud koupíte levněji, zdaníte rozdíl mezi prodejní cenou a novou investicí

Když časový test ani reinvestici nesplníte

Zdaňuje se rozdíl mezi prodejní cenou a součtem: kupní ceny + prokazatelně vynaložených nákladů (rekonstrukce, právní služby, provize makléře, znalecký posudek). Sazba je 15 %, u vyšších příjmů 23 %.

• Prodejní cena: 5 000 000 Kč
• Kupní cena: 3 500 000 Kč
• Rekonstrukce (doložená fakturami): 400 000 Kč
• Provize makléře: 150 000 Kč
• Základ daně: 5 000 000 − 3 500 000 − 400 000 − 150 000 = 950 000 Kč
• Daň 15 %: 142 500 Kč

DPH při prodeji nemovitosti

• Prodej mezi občany bez podnikání = DPH se neplatí
• Prodej v rámci ekonomické činnosti (např. developer, flip, opakovaný prodej) → DPH 21 % nebo 12 % (sociální bydlení)
• První převod novostavby do 5 let od kolaudace developerem = vždy s DPH
• Prodej pozemku (kromě stavebního) je od DPH osvobozen

Co si připravit před prodejem

1. 01Doklady o pořízení (kupní smlouva, faktura od developera, doklad o dědictví)
2. 02Faktury za rekonstrukce a technická zhodnocení (uchovejte 10 let)
3. 03Doklady o platbách makléři, advokátovi, za znalecký posudek
4. 04Přesné datum nabytí — pro určení, jaký časový test se na vás vztahuje
5. 05Pokud reinvestujete: kupní smlouvu nebo úvěrovou smlouvu na nové bydlení

Termíny

• Daňové přiznání za rok prodeje: do 1. dubna následujícího roku (do 1. července s daňovým poradcem)
• Oznámení o reinvestici: do konce zdaňovacího období, kdy jste peníze získali
• Doložení skutečné reinvestice: do konce následujícího zdaňovacího období

Daně řešte dřív, než podepíšete kupní smlouvu — ne po prodeji. Konzultace s daňovým poradcem stojí 2 500 – 6 000 Kč a často ušetří desetitisíce až statisíce.