Marketing a fotky při samoprodeji: kde ztrácíte 60 % kupujících

Fotografie rozhodují o tom, jestli si kupující váš inzerát vůbec otevře. Průměrný kupující proskroluje 60–90 nabídek denně a rozhoduje se za 1,4 sekundy — podle úvodní fotky. Špatná fotka = konec dřív, než začnete.

Co dělají amatérské fotky s prodejem

• −60 % kliků na inzerát (data ze Sreality za 2024)
• −40 % dotazů e-mailem a telefonem
• +4 až +11 týdnů delší prodej než u profi fotoprodukce
• Menší tlak = větší ochota slevovat, protože zájemců je málo

Minimum, které musí splnit i fotky z mobilu

1. 01Rozlišení minimálně 3000 × 2000 px, formát na šířku
2. 02Denní světlo, žádný blesk — foťte mezi 10:00 a 15:00 s otevřenými roletami
3. 03Široký úhel (u telefonu režim 0.5× nebo Ultrawide), fotoaparát ve výšce pasu, ne očí
4. 04Uklizeno, žádné osobní věci, fotky z rámečků dolů, magnety z ledničky pryč
5. 05Rovné svislice (ne nakloněné zdi) — držte telefon opravdu rovně nebo použijte gridové linky

Které fotky lidé chtějí (v tomto pořadí)

1. 01Obývací pokoj z rohu, kde je vidět nejvíc metrů
2. 02Kuchyň (celková, ne detail spotřebičů)
3. 03Ložnice (bez nepovlečeného lůžka)
4. 04Koupelna (bez ručníků na zemi, s rovným zrcadlem)
5. 05Chodba nebo předsíň (jen pokud jsou reprezentativní)
6. 06Pohled z okna, balkon, sklep, parkovací stání
7. 07Půdorys — ve stavebním výkresu nebo z projektu, ne od ruky

Popis inzerátu, který funguje

První dvě věty rozhodují o tom, jestli kupující dočte. Nepište obecné fráze o klidné lokalitě a hezkém bytě. Napište, co je na nemovitosti unikátní a proč se vyplatí zavolat právě teď.

• První věta = konkrétní benefit (výhled, jižní orientace, nová kuchyň za 250 tis., 8 minut pěšky na metro)
• Druhá věta = pro koho je nemovitost ideální (mladá rodina, investor, first-time buyer)
• Odstavec o dispozici a stavu (fakta, ne přídavná jména)
• Odstavec o lokalitě (co je pěšky, MHD, škola, obchod)
• Odstavec o dokumentech a průběhu prodeje (PENB, úschova u advokáta, kdy je možné převzít)
• Kontakt a preferovaný způsob komunikace (SMS/telefon/e-mail)

Kde inzerát nasadit

• Sreality.cz — nezbytnost, 65 % kupujících začíná zde
• Bezrealitky.cz — druhá největší návštěvnost, silná mezi mladými
• Idnes Reality — starší publikum, dobré na rodinné domy
• Facebook Marketplace + regionální skupiny — nulové náklady, hodně poptávek
• Instagram / TikTok video prohlídka — funguje u bytů do 6 mil. v Praze a Brně

Kolik za to zaplatit a co se vyplatí

• Profi fotograf realit: 2 500 – 5 500 Kč (20–30 fotek + retuše)
• Půdorys od projektanta / 2D vizualizace: 800 – 2 000 Kč
• Video prohlídka nebo dron: 3 000 – 8 000 Kč
• Home staging (vypůjčení nábytku a dekorací): 4 000 – 15 000 Kč podle rozsahu
• Topování inzerátu na Sreality: 1 500 – 3 500 Kč / měsíc

Celková investice 8–20 tis. Kč obvykle zrychlí prodej o měsíc a zvedne finální cenu o 1,5–3 %. U bytu za 5 mil. je to 75–150 tis. Kč navíc — nejlépe utracené peníze v celém procesu prodeje.