Jak správně určit prodejní cenu nemovitosti (a nespálit se)
Nabídková cena z realitního serveru není tržní cena. Ukážeme tři metody, jak se dostat k číslu, které skutečně platí trh.
Nejčastější chyba samoprodejce: nastavit cenu podle nejdražšího inzerátu ve stejné ulici a čekat. Nabídkové ceny jsou přání. Realizované ceny (za kolik se skutečně prodalo) jsou to, co potřebujete znát.
Metoda 1 — Srovnávací (comparative market analysis)
Najděte 5–8 skutečně prodaných nemovitostí ve vaší lokalitě za posledních 6 měsíců. Podobná dispozice, patro, stav, energetický štítek. Data najdete v katastru (kupní ceny se od 2014 evidují) a v placených databázích jako Cenová mapa nebo Valuo.
Metoda 2 — Výnosová
Používá se hlavně u investičních bytů. Vezmete reálný roční nájem po odečtení nákladů a vydělíte očekávaným výnosem (v Praze aktuálně 4–5 %, v regionech 5–7 %).
Metoda 3 — Nákladová
U rodinných domů se hodí pro křížovou kontrolu. Cena pozemku + reprodukční cena stavby − opotřebení. Neříká, co trh zaplatí, ale ukáže spodní hranici.
Jak zkontrolovat, jestli jste blízko trhu
- Do 14 dní od inzerce máte alespoň 8–15 relevantních dotazů.
- Z toho 3–5 se dostane na prohlídku.
- Aspoň 1 nabídka se blíží požadované ceně.
Pokud tohle nesedí, cena je špatně — buď příliš vysoko (žádné dotazy), nebo naopak podceněná (příval spekulantů). Nezávislý odhad vám ušetří měsíce a desítky tisíc.